반포 임장기(1) - 반포자이, 래미안퍼스티지, 원베일리, 반포센트럴자이, etc

 

7월 10~11일 양일간 반포 임장을 갔다왔다.

경매물건 임장이 아니라 어디를 봐야할지 감이 없었다.

 

그래서 일단 잠원역/반포역/사평역/고속터미널/신반포역 주변 아파트를 다 돌기로 했다.

처음 돌아볼때는 탄현역처럼 2시간 반정도면 되겠지 했는데....

하루만에 결국 다 못보고 다음날까지 임장을 다녀왔다.

 

장마철이라 비가 너무 많이 왔다.

다행이 국민신발 크록스를 신고 갔었기에 그나마 다니는데 애먹진 않았다. ^^;;

<출처 : 크록스 공식사이트>

 

자료는 신축/준신축 & 구축(30년 이상 재개발 예정지 위주), 그리고 95~05년 사이 지어진 10년내 재건축 가능한 아파트로 나눠서 투자가치를 검토해 봐야할 것 같다.

 

래미안신반포팰리스(2016)

 

잠원역을 나와 처음 간곳이 래미안 신반포 팰리스

2016년식 843세대 건폐율 16% 주차1.5대 초품아

문제는 Gate 보안때문에 내부 진입이 불가했다.

내부를 봐야 실제 느껴지는 동간 거리나 단지 조성 상태 등을 알 수 있을텐데 아쉽다.

Youtube에도 찾아봤더니 4년전 촬영분이 대부분인데 아파트 내부에서 보이는 동간 거리가 생각보다 짧아 답답한 느낌이 살짝 난다.

그러나 저층이 나무들때문에 많이 가릴 것 같지 않고 1층 필로티 구조라 특히 좋음. 일부 고층세대 한강 조망 가능.

(총점 87.75점)

 

아크로 리버뷰 신반포(2018)

 

18년식 595세대 건폐율 15% 주차 1.5대

아크로 리버뷰 역시 Gate 보안 문제로 출입이 제한되어있다.

모른척 Gate 옆 차량 출입구로 들어가도 되긴하나 입주민들이 왔다갔다해서 포기 ;;

대지폭이 좁아 한강변을 바라보고 나란히 지어져있어 저층을 제외하고는 모두 한강조망 가능한게 이 아파트 최고의 메리트인 것 같다.

일렬 구조라 동간 간섭이 없으나, 그에 반해 모든 동이 뒷편 차로 소음에 노출됨

(총점 78.65)

 

반포자이(2009)

 

2009년식 3410세대 건폐율13% 주차 1.78대 초/중품아

대단지 아파트로 지어진지는 15년째이지만 입구에 들어서자마자 느껴지는.. 아파트라기 보다는 대규모 공원느낌..

여기 입주민들은 좋겠다 하는 부러움마저 든다.

단지 자체가 초등학교, 중학교를 품고 있고 주변을 산책만 해도 운동이 될 것 같은 큰 규모..

그러나 나무와 풀이 많이 우거져 저층은 해가 잘 안들어올 것으로 예상되고 살짝 습한 감도 없지않다.

또한.. 이 단지의 최대단점?

규모에 비해 상가단지가 한쪽으로 치우져있고 가까운 곳에 생활편의 시설이 다소 부족한 것같아 보인다.

끝쪽에 위치한 동은 슬리퍼 끌고 나갔다 발바닥 불날지도 모르겠다.

최소 걸어서 10분은 걸릴 것 같다.

그럼에도 불구하고 (총점 93.20)

 

반포리체(2011)

 

2011년식 1119세대 건폐율 11% 주차1.5대 초품아

진입로(산책로) 잘 꾸며놓았고 주차는 전부 지하로 진입토록 되어있음

동간거리 넓고 단지 상가는 건물에서 살짝 떨어져있으나 편의시설 잘 되어있음

(총점 81.95)

 

반포래미안 아이파크(2018)

 

2018년식 848세대 건폐율 17% 주차 1.6대 초품아

내외부 생활편읫설(상가건물)이 많아 생활이 편리할 것 같음

단지 앞에 큰교차로 있어 앞쪽은 유동인구가 많아 번잡함

그냥 보기에 동간거리가 좁아보이고, 특히 반포자이 생각하면 더 좁아보인다.

그러나 ㄱ자 구조로 동간 서로 마주보일 것 같지는 않고, 남향구조임

단지 내 인공폭포/주민 휴식시설 잘 갖춰져있어 여름에 바람쐬기 좋아보임.

(총점 80.60)

디에이치라클라스(2021)

 

2021년식 848세대 건폐율 17% 주차 1.8대 초품아

외관 디자인에 상당히 힘을 준 신축아파트

도로에 접해있는 동은 차 소음이 다소 심할 것으로 예상됨.

나머지는 옆단지인 래미안과 비슷

(총점 80.50)

 

 

서초교대 e편한세상(2010)

 

2010년식 435세대 건폐율 19% 주차 1.75대

내부를 들어가보진 않고 주변만 봤는데 지대가 다소 단차가 있고 대지가 좁음

101동은 교대역에서 가까우나 뒷동으로 갈수록 단차가 커짐

동들이 옹벽으로 둘러쌓여 옆 아파트와 단차로 경계가 구분됨.

(총점 70.40)

 

 

  서초롯데캐슬 프레지던트(2014)

 

2014년식 280세대 건폐율 16% 주차 1.53대

단지방문없이 지나가면서 확인했는데 동의 위치가 살짝씩 각도가 틀려있긴 하지만 서로 보일것으로 예상됨.

건물최고층이 높고 좁아 아래층들은 해가 잘 안들것으로 예상됨.

(총점 70.20)

 

래미안퍼스티지(2009)

 

2009년식 2444세대 건폐율 12% 주차1.9대 초품아

개인적으로 단지 구성이 상당히 잘되어있다고 느낀 아파트

지하철 7호선 입구에 맞닿아있고 공원이라고 해도 믿을 정도로 그린조성이 잘되어있음

단지내 숲이 우거져있어 5층까지는 해가 잘 안들것으로 예상되나 동간 거리는 상당히 넓음

여름에 시원할 것같고 연못도 있음

125~128동은 도로를 기준으로 떨어져있어 다른 아파트로 착각을 했었고 우천시 확인 결과 일부 구역 배수안됨

(총점 86.90)

 

반포힐스테이트(2012)

 

2021년식 397세대 건폐율 16% 주차율 1.76대 초품아

동간 거리가 상당히 넓게 느껴지고 큰 나무들이 없어서 비가 오는데도 단지가 밝은 느낌이 있음

저층 실거주 한다면 래미안퍼스티지보다는 반포힐스테이트 추천

공원느낌은 없으나 단지 조경 잘 가꾸어져있음.

퍼스티지 한귀퉁이에 단지가 안겨있는 형태로 세대수가 적다.

(총점 87.95)

 

아크로 리버파크(2016)

 

2016년식 1612세대 건폐율 19% 주차 1.84대

단지는 대로를 기점으로 2공구로 나뉘어져있고 대부분 남향

앞쪽 상가단지 잘 구성되어있고 고층 한강변쪽 가구들은 한강조망이 가능함

동간 거리 나쁘지 않고 한강변이라는 위치적 이점을 많이 받는 아파트임

전세대 외부로 노출된 오픈테라스가 작게 설치되어있어 좋으나 아랫층들은 해가 많이 들것 같지 않음

*특이사항 : 동별 매매가 차이가 많이 남

 

반포래미안 원베일리(2023)

 

2023년 8월 준공예정 2990세대 건폐율 20% 주차 1.83대

출입구쪽은 남서향

아직 공사 마무리 단계이며 외부에서 보기에 동간거리가 좁고 답답해 보임

아랫층 건물들은 해 안들어 올 것으로 보이며 앞라인 차도에 맞닿은 동들은 차 많이 다닐 경우 소음 문제 있을 듯

외부로 노출된 오픈 테라스 있고 현재 짓고 있는 상가동 규모가 커보임

반포 센트럴 자이와 사이에 왕복 8차선 도로+고가 도로가 있어 해당 도로를 기준으로 구역이 분리되는 느낌

(총점 88.25)

 

반포 센트럴자이(2020)

 

2020년식 757세대 건폐율 16% 주차 1.6대

왕복8차선 대로에서 한블럭 들어와있어 원베일리보다 상대적으로 조용함

Gate 보안되어있어 출입불가하나 외부에서 보기에 단지 나쁘지 않아보임.

Youtube 확인 결과, 실내 커뮤니티센터 잘되어있고 골프/헬스/사우나 등 다 구성되어있음.

고층건물들이라 위쪽에서 보이는 뷰는 조금 답답한 감이 있음.

 

르엘 신반포센트럴(2022)

 

2022년식 596세대 건폐율 17% 주차 1.77%

출입구 보안되어있으나 측면에 드나드는 길 있어 들어가서 구경함

동간거리가 상당히 넓어보이고 아래층들도 일조권에 크게 방해받지 않을 것으로 예상됨.

나머지 구성ㅇ은 센트럴자이와 비슷해보임.

(총점 80.60)

 

이렇게 해서 추린 단지 4개는 아래와 같은데 사실 반포쪽 신축/준신축은 조건에서 크게 차이 나는 것이 없다.

단지지규모, 한강조망 가능여부, 지하철 접근 편의성 정도에서 아주 조금씩 차이가 날 뿐이다.

 

	아파트	반포자이	아크로 리버파크	반포래미안 원베일리	반포 센트럴자이
	세대	3410	1612	2990	757
	연식	2009	2016	2023	2020
	주차율	178%	184%	183%	159%
	건폐율	13%	19%	20%	16%
	현관구조	계단식	계단식	계단식	계단식
학군	초등학교	서울원촌초	서울잠원초	서울잠원초	서울반원초
	중학교	세화여중	세화여중	세화여중	세화여중
매매(실)	59	₩235,000만	₩257,000만	N/A	₩239,500만
전세(실)	59	₩90,000만	₩102,000만	N/A	₩110,000만
평단가	59	₩13,144만	₩14,375만	₩14,542만	₩13,396만
전세가율	59	38%	40%	38%	46%
매-전	59	₩145,000만	₩155,000만	₩160,000만	₩129,500만
매매(실)	84	₩320,000만	₩368,000만	N/A	₩299,000만
전세(실)	84	₩140,000만	₩134,000만	N/A	₩140,000만
평단가 84		₩12,424만	₩14,457만	₩14,536만	₩11,746만
전세가율	84	44%	36%	41%	47%
매-전 84		₩180,000만	₩234,000만	₩220,000만	₩159,000만
매물율		8%	6%	9%	7%
주변환경		단지 뒤쪽으로도 상가들 구성 좋음 단지규모가 엄청 크고 고층임 단지규모에 비해 단지 자체 상가는 크기 않고 이용을 위해서는 끝쪽 동까지 가야함 생활편의시설이 많이 없어 불편할 듯 단지 내부는 한적한 공원을 걷는 느낌으로 여유로움 어르신들은 좋아할듯 저층은 나무에 가려 습할 것으로 예상됨 차량 전부 지하주차 초/중품아 단지 구조로 인해 맞은편 가구 창문이 바로 보임	단지가 대로를 기준으로 2공구로 구성 대부분 남향 맞은편 상가단지 구성 잘 되어있음 고층 한강변쪽 가구들은 한강조망 가능할듯 동간 거리 나쁘지 않음 위치적인 이점을 많이 받는듯 외부 노출 테라스 있어서 좋음 아랫층은 해 안들어올 것같음	주 출입구쪽으로 향한 동들 전부 남서향임 외부에서 보기에 동간거리가 좁아보이고 답답해보임 아랫층 해 안들어올 것같음 앞라인 건물들은 해당 도로에 차 많이 다닐 경우 소음 문제있을듯 외부 노출 테라스 있음 상가동 크게 짓고 있음 코너 도로 폭이 양복 4차선이라 동쪽블럭과 구분됨	대로에서 한블럭 들어와있어 원베일리보다 상대적으로 조용함 출입구 보안되어있어 못들어감 외부에서 보기 나쁘지않아보임 유투브 확인결과, 실내 커퓨티니센터 아주 잘 되어있고 골프/헬스장/사우나실 구성되어있음 고층이라 위쪽으로는 조금 답답한 느낌있음
	기타	초품아	동별 금액차이가 너무 많이 남(10억) 동네 대장아파트	아직 완공전임
일자리 점수		1.008	1.008	1.008	1.008
교통 점수		0.756	0.756	0.756	0.756
환경 점수		0.792	0.594	0.594	0.594
학군 점수		0.792	0.792	0.792	0.792
지역내 입지점수		0.095	0.093	0.095	0.095
총점		93.20	88.05	88.25	88.25
총점 대비 매가 순위		1	4	3	2

 

신축/준신축 임장 정리 끝!!