잠실 임장기(2) - 잠실 아시아 선수촌, 잠실주공 5단지, 장미1차, etc

 

 

 

9월 8일

 

 

오늘은 7월 12일 임장 가서 둘러본 잠실 재건축 절차를 진행 중인 아파트들에 대한 정리다.

 

<우성1,2,3차 - 조합설립 인가 단계>

 

1981년식 1842세대 건폐율? 용적률? 대지지분 16.3평 주차 1 초품아

동간 거리는 충분히 넓으나 주차난 심각해 보임

샷시 교체율은 높으나 외관 페인트 상태 엉망

경비 어르신들이 중간중간 순찰 중

키 큰 나무들이 많이 심어져있어 저층 호실들은 해 잘 들지 않을 것으로 보임

(총점 76.87)

 

<아시아 선수촌 - 안전진단 통과>

 

1986년식 1356세대 건폐율? 용적률 152% 대지지분 33.5평 주차 1.1대 초품아

단지 내 큰 도로 있고 동간 거리 상당히 넓음

지하/지상 주차장 있으나 주차난 심각해 보임

페인트 양호하고 샷시교체율 높음

단지 자체는 상당히 한적하고 아래층은 습할 것으로 예상

대로에 접한 동은 소음이 있을 것으로 예상되고 구축이라 단지 내 주민 휴식시설 부족

 

아시아 선수촌 APT와 마주하고 있는 상업구역에 신축 건물 공사가 한창이고 이제 막 안전진단 통과 단계라 투자 측면에서 갈 길이 멀다.

(총점 95.51)

 

<잠실주공5단지 -사업시행인가 단계>

 

1978년식 3930세대 건폐율? 용적률 138% 대지지분 22.8평 주차 0.6대 초품아

단지 규모가 크고 겉에서 보는 것보다는 내부에서 보는 것이 그나마 양호해 보임 but 관리 안 된 느낌은 확실히 있음

젊은 사람들/아이들 많이 보이고 대지 내 잔디 잘 조성되어 있음

단지 내 도로 폭 넓고 지상 주차 생각보다 심각할 것 같지는 않음

실거주 위해 리모델링 필요해 보임

중학교 멀다

 

도로 맞은편에서 본 첫인상은 홍콩의 옛날 청킹맨션을 연상시켰고, 입구 들어가기 직전 가까에서 봤을 때는 사람이 사는지 의문이 생길 정도의 비주얼이었다.

아무리 재건축 진행 중이라고는 하지만 실거주든 임차든 누군가는 거주를 할 텐데, 왜 이렇게 관리를 안 하는지 의문이다.

하긴.. 저렇게 내버려 둬도 매가가 천정 부지니 할 필요를 못 느끼겠지..

(총점 80.70)

 

<장미1차 - 1,2,3차 묶어서 사업시행인가 단계

 

1979년식 2100세대 건폐율? 용적률 184% 대지지분 21.5평 주차 1대 초품아

단지 왼쪽과 오른쪽 느낌이 다름

년식대비 관리 잘 되어있고 샷시 교체율 높음

이중 주차 많이 되어있음

동간 거리는 나쁘지 않아 보이나 외부 차량 소음 잘 들림

중학교 멀다.

(총점 80.81)

 

 

<장미2차 - 1,2,3차 묶어서 사업시행인가 단계>

 

1979년식 1302세대 건폐율? 용적률? 대지지분 17.6평 주차 1대 초품아

이중주차 많고 1단지보다 대지 좁아 보임

잠실나루역 바로 앞

그 외 1차와 동일

(총점 78.87)

 

부동산 투자 관련 관심이 많은 사람들은 잠실주공 5단지 투자에 상당한 관심을 보이는 것 같다.

물론 대규모 단지에 한강 조망이 가능하고 지하철도 비교적 가까우니 그럴만하다.

누군가는 재건축으로 새 아파트 단지가 들어서면 40억이 훌쩍 넘을 거라고 한다.

 

그런데 지금 매가도 이미 너무 오른 상태라.. 흠.. 쩝쩝...

올해 초 18억까지 하락했다가 현재는 다시 25억까지 오른 상태다. 최고점은 28억...

한두 푼도 아닌 아파트가 이렇게 큰 폭의 널을 뛰는 게.. 거품이 많이 끼었다는 생각이 든다.

 

이번 재건축 단지 임장에서는 개인적으로 아시아 선수촌 아파트가 생활하기 쾌적해 보였다.

깜짝 놀란 사실은 잠실주공5단지와 장미1차와의 연식이 겨우 1년차이라는..

외관 관리의 중요성을 다시 한번 느끼는 순간...

 

이렇게 잠실 임장 자료 정리도 끝이다!

 

 

	아파트	아시아 선수촌	잠실주공 5단지	장미1차
	세대	1356	3930	2100
	연식	1986	1978	1979
	주차율	110%	61%	100%
	건폐율	N/A	N/A	N/A
	용적율	152%	138%	184%
	현관구조	계단식	복도식	복도식
학군	초등학교	서울아주초	서울신천초	서울잠동초
	중학교	신천중	신천중	신천중
매매(실)	59	N/A	₩252,850만	₩175,000만
전세(실)	59	N/A	₩55,000만	₩45,000만
평단가	59	N/A	₩10,979만	₩8,134만
전세가율	59	N/A	22%	26%
매-전	59	N/A	₩197,850만	₩130,000만
매매(실)	84	₩302,500만	₩289,600만	₩183,000만
전세(실)	84	₩88,000만	₩53,000만	₩57,000만
평단가	84	₩10,083만	₩11,655만	₩7,365만
전세가율	84	29%	18%	31%
매-전	84	₩214,500만	₩236,600만	₩126,000만
매매(호)	59	N/A	₩255,000만	₩180,000만
전세(호)	59	N/A	₩45,000만	₩50,000만
매매(호)	84	₩320,000만	₩289,000만	₩210,000만
전세(호)	84	₩82,000만	₩46,000만	₩57,300만
	매물율	1%	8%	2%
	주변환경	단지 내 큰 도로 있고 동간 거리 상당히 넓음 지하/지상 주차장 있으나 역시 주차난 심각해 보임 페인트 양호하고 샷시교체율높음 단지 자체는 상당히 한적함 아래층은 습할 것으로 예상 반포임장 대비 동간 거리 상당히 넓게 느껴짐 대로에 접한 동들은 소음 있을 것으로 예상 구축이라 단지 내 주민 휴식시설 부족	단지가 상당히 크다 단지 내로 들어오니 겉에서 보는 것보다는 양호해 보임 but 관리 안 된 느낌은 확실히 있음 젊은 사람들/아이들 많이 보임 잔디 잘 조성되어 있음 단지 내 도로 폭넓음 지상 주차 생각보다 심각할 것 같지는 않음 실거주 위해 리모델링 필요해 보임 중학교 멀다	단지 왼쪽과 오른쪽 느낌이 다름 심어져 있는 나무 때문인지 왼편 단지는 상당히 대만스러움 년식대비 관리 잘 되어있음 샷시 교체율 높음 이중 주차 많이 되어있음 동간 거리는 나쁘지 않아 보임 외부 차량 소음 잘 들림 중학교 멀다
	기타	재건축-안전진단 통과(대지 33.5)/초품아	재건축-사업시행인가(대지 22.8)/초품아	재건축-사업시행인가(대지 21.5)/초품아
일자리 점수		0.28	0.28	0.28
교통 점수		0.21	0.21	0.21
학군 점수		0.22	0.165	0.165
입지점수		0.2002	0.209	0.2112
총점		91.02	86.40	86.62
재건축 사업성		4.00	3.00	3.00
재건축 고려한 최종 점수		95.51	80.70	80.81
매가 대비 투자순위		2	3	1