고덕 임장기(1) - 그라시움, 아르테온, 래미안 솔베뉴, 베네루체 etc(수정)

 

 

11월 23일

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내 주변의 상황들을 현실적으로 직시하기 시작할무렵..

어쩌다 보니 일사천리로 진행된 상황으로 인해 다시금 현금채굴을 세계로 들어왔다.

그러면서 거의 2달간 임장 정리를 하지 못하고 있었다.

역시 많진 않지만 안정적인 수입이 생기니 자연스럽게 투자 공부는 뒷전으로.. 게으름이 극의 다다르고.

문득 '이러다 결국 흐지부지 되겠구나...회사는 나의 미래를 책임져주지 않는데'라는 사실을 상기시키면서..

그동안 미뤄 두었던 임장정리를 다시 시작한다.

 

 

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7월 한창 비오던 시기에 다녀온 고덕 임장(7월 17 / 7월 19~20일)..

사실 임장갔던 것 조차 까먹고 있었다..

4개월이 지난 지금 다시 정리를 해본다.

 

임장은 7월에 갔지만 매매가는 네이버 부동산 현재 거래 기준..

상황에 따라 일부는 가장 최근 매매가를 기준으로, 일부는 최근 매매 평균가를 기준으로 작성했다

고덕은 전체적인 동네 분위기가 잠실과 크게 다르지 않은듯 하고 반포와는 다소 느낌이 다르다.

 

여러 오래된 단지들을 임장하면서 참 많이 느끼는 것은, 이런 아파트들이 경기도 외곽에 위치해 있다면 2억원 이하로도 충분히 매입이 가능할 텐데라는 생각(구축 기준)..

 

아파트 투자에 있어서 입지가 무엇보다 중요하다는 것을 새삼 깨닫는 임장이었다.

 

이번 임장기는 분리하는 기준이 조금 애매하긴 했는데, 비교적 최근에 지어진 아파트(15년 정도), 재건축, 리모델링, 그 외 구축으로 나눠서 정리해 보았다.

 

그 처음으로 비교적 최근에 지어진 아파트부터 시작!

 

<고덕 그라시움>

 

 

2019년식 4932세대 건폐율 20% 용적률 249% 주차 1.45대 초품아

초대규모 세대로 여러 공구로 나뉘어져 있고 대로변에 커뮤니티 센터 위치해 있음

대규모 상가 건물이 대로변에 위치해 있고 단지가 상당히 넓고 활기찬 분위기고 전 가구 오픈 테라스 설치되어있음

중간 중간 야외 휴게시설 구성되어있고 관리어르신들이 단지 정리 중인게 간간이 보임

애기들, 젊은 부부들 많이 보이고 단지 전체가 상가 이용에 거리상 크게 멀어보이지는 않음

(총점 79.40)

 

 

<고덕 센트럴 푸르지오/주상복합>

 

 

2020년식 656세대 건폐율 57% 용적률 499% 주차 1대

단지내 다이소, 스타벅스 포함 생활 편의시설이 거의 다 들어와 있고 지하에 실내 수영장도 있음

단지 내부에 면한 1층 상가들 중에는 공실이 꽤 있음

실거주 용(전/월세)으로는 상당히 괜찮아 보임

(총점 65.12)

 

 

 

<고덕리엔파크 2단지>

 

 

2011년식 636세대 건폐율 27% 용적률 169% 주차 1.14대

하천을 마주하고 있어 산책하기 좋아 보임고 단지가 한적함

1/2/3단지 모두 임대 분양 비율이 상당히 높음

외관은 15년 정도 되어보이고 입구에 들어서자마자 재활용 수거장이 눈에 보여 깔끔해보이지는 않음

안쪽 지상 차양 아래 주차장 설치되어 있고 약간 옛날 스타일 아파트임

단지 내에 별다른 편의시설 없어보임

(총점 66.86)

 

 

 

<고덕 아르테온>

 

 

2020년식 4066세대 건폐율 19% 용적률 249% 주차 1.57대 초품아

아르테온 앞 상가건물 조성 깔끔하고 동네 분위기 좋음

고덕 신축단지들이 대부분 초대형단지라 대로를 기점으로 공구가 나뉘어져있음

잠실 파크리오와 단지 느낌이 비슷하고 건폐율 대비 좁아보이는 느낌X

분리수거 시설 깔끔함

아파트 위쪽을 쳐다보면 답답한 느낌은 있음

아주 잘 조성된 단지임에도 불구하고 단지 규모가 상당히 커서 언뜻 '고담시' 느낌 남

(총점 73.90)

 

 

 

<고덕 자이>

 

 

 

 

 

2021년식 1824세대 건폐율 15% 용적률 244% 주차 1.31대 초품아

101/102동은 대로변에 맞닿아있어 소음/매연 영향 있을 것으로 예상됨

아르테온보다 단지가 시원하게 뚫린 느낌

인공폭포 운영, 단지 야외에 쉼터 조성 되어있고 관리잘 되고 있는 느낌

(총점 65.18)

 

 

<롯데 캐슬 베네루체>

 

2019년식 1859세대 건폐율 18% 용적률 249% 주차 1.34대 초품아

단지 내 고저차가 있고 주차장이 지상으로 진입하는 형태 각각의 동이 서로 얽혀있는 느낌임

일부 아파트 외부 노출발코니 설치되어있음

단지 조성이 고덕 자이아르테온만 못함

(총점 64.74)

 

 

<고덕 센트럴 아이파크>

 

 

2019년식 1745세대 건폐율 19% 용적률 249% 주차 1.46대 초품아

일부 대로변에 접한 동은 소음/매연 영향 있을 것으로 예상

개인 선호도 기준 다른 아파트보다 1억정도 비싼 이유를 잘 모르겠음(지하철 거리때문?)

동간 거리가 크게 넓어보이지 않으나 한적한 느낌있고 모든 호실에 노출발코니 있음

동배열이 약 번잡한 느낌

(총점 71.96)

 

 

<암사 한솔아파트>

 

 

2002년식 203세대 건폐율 23% 용적률 258% 주차 1.23대 초품아

명일역에서 아파트까지 오르막길임

고덕/상일쪽과는 분위기가 많이 다름

소규모 아파트로 조용하고 주차된 차들이 많진 않음

주변 공기는 쾌적한 것 같으나 ㄷ자 구조라 겨울에 해 잘 안들어 추울듯

(총점 71.30)

 

 

 

 

<암사동 프라이어 팰리스> 

 

 

 

2007년식 1622세대 건폐율 15% 용적률 277% 주차 1.34대 초품아

명일역에서 오르막 올라와서 아파트 단지 초입부터 다시 내리막길임

동간거리 넓고 단지내 조경관리가 잘 되어있음

But 나무가 많이 우거져서 해가 많이 들어오진 않음

지하 주차장有, 단지내 커뮤니티센터 별도로 있는 것 같지않음

(총점 72.18)

 

 

<강동 롯데캐슬 퍼스트>

 

 

2008년식 3225세대 건폐율 13% 용적률 276% 주차 1.42대 초품아

입구에 큰상가동 위치해있음

동간거리 상당히 널널함

건물 층수가 높아 올려다 보면 복잡한 느낌은 있음

(총점 65.40)

 

 

 

<강동 현대 홈타운>

 

 

2004년식 568세대 건폐율 14% 용적률 277% 주차 1.2대

소규모 단지로 층수가 높으나 건폐율은 상대적으로 낮음

공원을 중앙에 두고 둘러싸는 형태로 상당히 조용하고 한적함

(총점 63.64)

 

 

 

<래미안 힐스테이트>

 

 

2019년식 4932세대 건폐율 20% 용적률 249% 주차 1.45대 초품아

언덕베기에 위치해 있으나 단지 내에서 이동하기에는 무리 없어보임

상당히 한적하고 조용하나 단지 내 학원셔틀버스 상당히 많음

단지 위쪽은 시원하게 트인 느낌인데 아래쪽은 조금 답답해보임

1층에 거주구역이 없고 가구수가 상당한데 단지내 보행자를 찾아볼 수 없음

단지내 코인세탁소 있고(소형평수 가구용인듯)

조용한 분위기 선호하면 적당한 아파트

3단지는 뛰어노는 아이들 많이 보임

(총점 64.96)

 

 

 

<고덕 아이파크>

 

 

2019년식 4932세대 건폐율 20% 용적률 249% 주차 1.45대 초품아

동네가 차량소음 제외하면 전체적으로 조용함

건폐율 대비 답답한 느낌없는데 전체 건물 층수가 높지 않아서 그런듯..

1층에 수목된 나무들이 건물에서 다소 떨어지게 수목되어있어 시야방해 없고 쾌적해보임

106동쪽에 상가건물있음

업체 소규모 물류시설도 내부에 있는듯..단지 초입에 생활 편의시설 갖춰져 있고, 길하나 건너 전체 상업지역으로 주거와 분리되어 쾌적함과 편의성 동시에 갖추고 있음

입구 쪽은 동간 거리가 좁게 설계되어 있으나 서있는 방향이 같은 방향이라 상대편 내부가 보일 것 같진 않음

주민 외부 휴식시설 일부 보이나 그 외 편의시설은 보이지 않음

(총점 71.30)

 

 

 

<래미안 솔베뉴>

 

 

2019년식 4932세대 건폐율 20% 용적률 249% 주차 1.45대 초품아

단지 규모가 크고 삼익그린과 사이에 상가들 다수 분포

단지내 조경 잘 되어있고 1층 외부와 접한 부분은 필로티식으로 구성하여 2층부터 거주공간임

단지내 차량 보이지 않고 헬스장 포함 커뮤니티시설 잘 되어있음

아이들이 많이 보이고 지하철 바로 앞임

앞뒤로 상가 접근이 용이해 보이나 지하철방향 도로 접한 동은 소음 있을듯

(총점 79.40)

 

이렇게 비교적 최근에 지어진 아파트를 점수로 추려서 나온 3 군데 단지 중 개인적으로 제일 마음에 들었던 단지는 '고덕 아르테온'이다.

그러나 이 아파트는 학군을 중요하게 생각한다면 상대적으로 매력도가 떨어질 수 있을 것 같다.

3단지 모두 매매가에 차이가 많이 나지 않고 모두 지하철역을 끼고 있으나 단지 규모로 인해 래미안 솔베뉴가 교통은 가장 편해 보인다.

 

고덕 임장 자료 정리 1편이 드디어 마무리 되는구나..

 

 

 

 

	아파트	고덕 그라시움	고덕 아르테온	래미안 솔베뉴
	세대	4932	4066	1900
	연식	2019	2020	2019
	주차율	145%	158%	121%
	건폐율	20%	19%	19%
	용적율	249%	249%	299%
	현관구조	계단식	계단식	계단식
학군	초등학교	서울강덕초	서울고현초	서울 고명초
	중학교	배재중	배재중	배재중
매매(실)	59	₩125,000만	₩117,000만	₩118,000만
전세(실)	59	₩62,000만	₩63,000만	₩61,000만
평단가	59	₩6,992만	₩6,544만	₩6,600만
전세가율	59	50%	54%	52%
매-전	59	₩63,000만	₩54,000만	₩57,000만
매매(실)	84	₩160,000만	₩146,000만	₩153,500만
전세(실)	84	₩82,000만	₩75,000만	₩84,000만
평단가	84	₩6,286만	₩5,736만	₩6,030만
전세가율	84	51%	51%	55%
매-전	84	₩78,000만	₩71,000만	₩69,500만
매매(호)	59	₩130,000만	₩123,000만	₩120,000만
전세(호)	59	₩65,000만	₩65,000만	₩68,000만
매매(호)	84	₩170,000만	₩165,000만	₩165,000만
전세(호)	84	₩85,000만	₩82,000만	₩87,000만
	매물율	5%	4%	5%
	주변환경	여러 공구로 나뉘어져 있고 대로변에 커뮤니티 센터 위치해 있음 대규모 상가 건물이 대로변에 위치 단지가 상당히 넓고 활기찬 분위기 전가구 오픈 테라스 설치되어있음 중간 중간 야외 휴게시설 구성되어있고 관리어르신들이 단지 정리 중 애기들, 젊은 부부들 많이 보임 단지 전체가 상가 이용에 거리상 크게 멀어보이지는 않음	아르테온 앞 상가건물 조성 깔끔하게 잘 되어있음 동네 분위기 좋고 상가 구성이 잘 짜여있음 고덕 신축단지들이 대부분 초대형단지라 대로를 기점으로 공구가 나뉘어져있음 잠실 파크리오와 단지 느낌이 비슷 건폐율 대비 좁아보이는 느낌X 분리수거 시설 깔끔함 아파트 위쪽을 쳐다보면 답답한 느낌은 있음 아주 잘 조성된 단지임에도 불구하고 단지 규모가 상당히 커서 언뜻 '고담시' 느낌이 남	단지 규모가 큼 삼익그린과 사이에 상가들 다수 분포 단지내 조경 잘 되어있음 1층 외부와 접한 부분은 필로티식으로 구성하여 2층부터 거주공간임 단지내 차량 없음 단지내 헬스장 포함 커뮤니티시설 잘 되어있음 아이들이 많이 보임 지하철 바로 앞임 앞뒤로 상가 접근이 용이함 지하철방향 도로 접한 동은 소음 있을듯
	기타	초품아	초품아	초품아
일자리 점수		0.21	0.21	0.21
교통 점수		0.21	0.21	0.21
학군 점수		0.165	0.11	0.165
입지점수		0.209	0.209	0.209
총점		79.40	73.90	79.40
매가 대비 투자순위		2	3	1