고덕 임장기(2) - 명일2동 우성, 명일한양, 삼익파크맨션, 삼익그린 2차

 

 

11월 26일

 

 

이번 단지들은 리모델링/재건축 추진 중인 단지들을 합쳐서 정리하였다.

건설 당시 용적율을 최대한도로 사용했을 경우 리모델링으로, 용적율상 추가 건축이 가능한 경우 재건축을 추진하는 것 같다.

 

 

<고덕 아남 / 리모델링 추진 중>

 

1996년식 807세대 건폐율 20% 용적률 296% 주차 0.86대 초품아

대로변에 붙어있는 동은 상당한 소음/매연 예상됨

진입로가 약간 언덕임

지하 주차장 있으나 지상주차장 협소함

젊은 엄마들 놀이터 많이 나와있음

비온 다음날이라 그런지 전체적으로 습함

샷시 교체는 일부 되어있고, 단지는 약간 답답한 느낌

단지배열이 별로 좋지않음

(총점 44.43)

 

 

<고덕 배재현대/리모델링 추진 중>

 

1995년식 448세대 건폐율 24% 용적률 399% 주차 1.02대 초품아

년식대비 외관이 깔끔하나 주차는 쉽지 않을듯

전체적으로 나쁘진 않으나 복작복작한 느낌이 있고 단지 규모가 너무 작다

샷시 교체율 상당히 높고 복도식

지하철 상당히 가까움

(총점 54.82)

 

 

<명일2동 우성/재건축 추진중>

 

 

1986년식 572세대 건폐율 17% 용적률 182% 주차 1.05대 초품아

안전진단 통과의 이유인지 단지 상태에 비해 매매가가 상당히 고가임

아파트는 상당히 오래되어 보이고 지도에서 보이는 것보다 실제 도보로 이동시 세로 방향으로 단지가 상당히 길다.

지상에 주차장 있고 단지는 조용함

1층 앞 잔디 잘 조성되어있고 일부 동은 해 잘 안들어올 듯

(총점 85.32)

 

 

<명일 한양/재건축 추진 중>

 

 

 

1986년식 540세대 건폐율 15% 용적률 175% 주차 0.59대

단지 앞에 왕복 2차선 도로가 있어서 접한 동은 소음있을 듯

아파트 들어가는 진입도로에 인도가 너무 좁아 위험함

안으로 깊이 들어오면 단지가 넓음

지상 주차이며, 주차장 부족해 집입도로에 주차한 차량 많음

동간 거리가 넓음

(총점 84.84)

 

 

<명일 삼익가든/재건축 추진 중>

 

 

1986년식 540세대 건폐율 15% 용적률 175% 주차 0.59대

1층은 나무에 가려서 해가 잘 안들고 어두울 것으로 보임(2층은 괜찮음)

단지가 크진 않고 퇴근 시간쯤 방문해서 단지 내 주차장이 상당히 혼잡함

외관관리 잘 안되어있으나 샷시 교체는 꽤 되어있음

(총점 81.91)

 

 

<명일 현대/리모델링 추진 중>

 

1988년식 226세대 건폐율 20% 용적률 249% 주차 0.34대

단지가 작고 상당히 좁다.

(총점 47.49)

 

 

<길동 삼익파크맨션/재건축 추진 중>

 

 

1982년식 1092세대 건폐율 N/A 용적률 188% 주차 1.01대

단지가 상당히 조용하다

수령이 오래되어 보이는 나무가 많이 식재되어있고 나무들 키가 커서 1층 보다는 2~4층 해 잘 안들어올 것 같음

년식은 오래되어 보임

(총점 75.77)

 

 

<삼익그린2차/재건축 추진 중>

 

 

1983년식 2400세대 건폐율 14% 용적률 171% 주차 0.96대 초품아

잠실 주공 5단지 보다 상태 좋음

단지 담장이 상당히 높아서 외부에서 내부가 보이지 않음

맞은편에 학교가 있어 자녀 둔 가족은 편할 듯

상가단지에 이마트 에브리데이 있는데 분위기는 시장 내 상가마트 분위기임

진입로가 오르막이고 지가 조금 높음

주차용 구조물이 있고, 지상주차장도 있음

* 조합 내 갈등이 많음

(총점 73.70)

 

 

 

개인적으로는 삼익그린2차가 단지 규모면에서도 그렇고 제일 마음에 들었으나 세대 수 및 평단 단가를 고려시 길동 삼익 파크맨 1위, 명일 삼익가든 정도가 투자 가치가 있을 것 같다.

 

 

	아파트	명일2동 우성	명일 한양	명일 삼익가든	길동 삼익 파크맨션	삼익그린 2차
	세대	572	540	768	1092	2400
	연식	1986	1986	1984	1982	1983
	주차율	105%	59%	85%	101%	96%
	건폐율	17%	15%	16%		14%
	용적율	182%	175%	174%	188%	171%
	현관구조	계단식	계단식	계단식	복도식	복도식
학군	초등학교	서울 명원초	서울 대명초	서울 대명초	서울 신명초	서울 고명초
	중학교	배재중	배재중	배재중	둔촌중	배재중
매매(실)	59	N/A	N/A	₩85,000만	₩70,000만	₩96,000만
전세(실)	59	N/A	N/A	₩35,000만	₩23,500만	₩33,000만
평단가	59	N/A	N/A	₩4,250만	₩3,915만	₩5,867만
전세가율	59	N/A	N/A	41%	34%	34%
매-전	59	N/A	N/A	₩50,000만	₩46,500만	₩63,000만
매매(실)	84	₩130,000만	₩124,000만	₩107,000만	₩90,000만	₩134,000만
전세(실)	84	₩52,000만	₩56,000만	₩40,500만	₩33,000만	₩48,500만
평단가	84	₩5,107만	₩4,871만	₩4,204만	₩3,759만	₩5,264만
전세가율	84	40%	45%	38%	37%	36%
매-전	84	₩78,000만	₩68,000만	₩66,500만	₩57,000만	₩85,500만
매매(호)	59	N/A	N/A	₩95,000만	N/A	₩100,000만
전세(호)	59	N/A	N/A	₩40,000만	₩30,000만	₩36,000만
매매(호)	84	₩140,000만	₩145,000만	₩108,000만	₩93,000만	₩150,000만
전세(호)	84	₩60,000만	₩58,000만	₩45,000만	₩35,000만	₩50,000만
	매물율	3%	3%	2%	4%	3%
	주변환경	안전진단 통과의 이유인지 단지 상태에 비해 매매가가 상당히 고가임 아파트는 상당히 오래되어 보임 지도에서 보이는 것보다 실제 도보로 이동시 세로 방향으로 단지가 상당히 길다. 지상 주차장 단지는 조용함 1층 앞 잔디 잘 조성되어있고 일부 동은 해 잘 안들어올 듯	단지 앞에 왕복 2차선 도로 있어서 접한 동은 소음있을듯 아파트 들어가는 진입도로에 인도가 너무 좁아 위험함 안으로 깊이 들어오면 단지가 넓음 지상 주차이며, 주차장 부족해 집입도로에 주차 동간 거리가 넓음	1층은 해 안들고 어두울 것으로 보임(2층은 괜찮음) 단지가 크진 않음 퇴근 시간이라 단지 내 주차장 상당히 혼잡함 외관관리 잘 안되어있음 샷시 교체는 꽤 되어있음	단지가 상당히 조용하다 수령이 오래되어 보이는 나무가 많이 식재되어있음 나무들 키가 커서 1층 보다는 2~4층 해 잘 안들어올 것 같음 년식은 오래되어 보임	잠실 주공 5단지 보다 상태 좋음 단지 담장이 상당히 높아서 외부에서 내부가 보이지 않음 맞은편에 학교가 있어 자녀 둔 가족은 편할 듯 상가단지에 이마트 에브리데이 있는데 분위기는 시장내 상가마트 분위기임 진입로가 오르막이고 지대가 조금 높음 주차용 구조물이 있고, 지상주차장도 있음 *조합 내 갈등이 많음
	기타	재건축 정밀안전진단 통과 / 초품아	재건축 안전진단 통과	재건축	재건축	재건축 / 초품아
일자리 점수		0.21	0.21	0.21	0.21	0.21
교통 점수		0.14	0.14	0.21	0.21	0.14
학군 점수		0.165	0.165	0.165	0.165	0.165
입지점수		0.1914	0.198	0.1782	0.1804	0.209
재건축 사업성		4.00	3.90	3.50	3.00	3.00
재건축 고려한 최종 점수		85.32	84.40	81.91	75.77	73.70
매가 대비 투자순위			3	2	1